私信【666】领取2021下半年楼市买房策略，私信【烂尾】领取可能烂尾开发商名单
这个男人名叫爱马仕.许，是一位酷爱自由奔跑的男人。
除了几张在北京的城门楼子上摆拍的照片，最广为人知的就是上面这张爱马仕.许的成名照。
作为一个河南周口太康人，爱马仕哥的偶像是1800年前的同乡谢安，一个指挥8万东晋北府兵就打崩前秦苻坚百万大军的猛人。
更神奇的是，两人在38岁之前都籍籍无名，谢安在家族私塾里安稳地当着教书先生，而爱马仕哥则在钢铁厂老老实实地当着车间主任，丝毫看不出后来要发达的模样。
到了人生的创业阶段，两人又不约而同地热爱起了棋牌游戏，压力越大，他们玩的越欢。
公元383年，谢安在指挥淝水之战的间隙，还偷溜出去下围棋，公元2008年，爱马仕哥在金融危机山雨欲来风满楼的时候，每周末都去香港浅水湾12号锄大D。
这里必须要提一嘴，香港浅水湾12号是香港四大家族之一郑裕彤的宅邸，而锄大D则是一种类似于“争上游”的扑克牌游戏。
01
时间一转眼就来到了2017年，完成“先富带动后富”历史使命的郑裕彤在前一年驾鹤西去，而爱马仕.许则借由三四线楼市的暴涨，出人意料地登顶胡润百富榜的头把交椅。
这次首富之旅，好似突然打通了爱马仕.许的任督二脉，他把手里的大笔资金投入了一个最容易出富豪的行业——水。
水，应该很好理解，娃哈哈、农夫山泉，改革开放之后三分之一的首富都是水饮行业产生的。
可惜，这次投资最终都被证明是错误的尝试。闲鱼上随手搜一下HD冰泉，出手 HD购物卡的除了二道贩子，就是HD员工。
不过，这并没有伤到爱马仕.许的根基。
毕竟他是一个地产首富，最大的利润来自于拿地卖房。
02
拿地卖房，拿地卖房，中国的房地产开发商之所以赚大钱，就是在这四个字上面做足了文章，具体又分成了两派。
第一个流派是捂地派，地拿到手里就捂到天荒地老。
500块一平米拿的地，不捂到10000块，都不好意思见人。
第二个流派是高周转派，上午拿地，下午挖掘机就进场挖地基了，晚上设计院加班到凌晨也得把图纸赶出来。
因此，项目最慢最慢3个月，就开卖了。
按照金庸武侠的分法，捂地派属于走内功心法的路子，讲究的就是老子有钱，慢慢捂；高周转派属于外家功夫的门道，高杠杆快周转，天下武功唯快不破。
前面说了，爱马仕.许是个普普通通的河南人，没有红烧肉的不凡出身和入赘运气，所以自入行的那天起，他就选择了高周转这门外家功夫。
但是成也萧何败萧何，2017年三四线楼市最后的狂欢之后，就是持续不断的下行，高杠杆所带来的还本付息压力逼得爱马仕.许不得不开源节流。
开源的玩法就是筹划Heng大地产借壳回归A股，毕竟大A股素来以估（韭）值（菜）特（割）别（不）高（完）著称。
当时连壳资源都准备了三个——梅雁吉祥、廊坊发展和嘉凯城，最后时刻敲定了主业是房地产的深深房。
不仅如此，为了推动借壳，爱马仕.许还发动了自己的顶级朋友圈，一下子拉来了1300亿的战略投资。
然而，证监会可不是你有钱就能大声说话的地方，和深深房的借壳重组整整被卡了四年。
眼瞅着黄花菜都凉了一千多回了，Heng大一个债转股正式宣告，大A股的韭菜开源计划失败。
节流的玩法就是促销卖房，轰动一时的75折卖房，广告打得铺天盖地，无人不知，无人不晓。
此后一个季度，Heng大就卖了3000亿元的房子。
然后货币化棚改退潮，三四线楼市萎靡不振，75折卖房的套路最近又使用了一遍，可是效果已然大打折扣。
很显然，许老板没有看过《圣斗士》，因为圣斗士星驰曾经说过
同样的招式，无法对圣斗士使用两次
长期被砍一刀、拼一下、调高价格再打折不停套路的中国老百姓何尝不是剩斗士？
好嘛，爱马仕.许的节流计划宣告破产。
03
就此认输？那你也太小看爱马仕.许了！
草蛇灰线，伏脉千里，说清这个故事还需要介绍两位大佬。
第一位大佬曾经在浅水湾12号的锄大D牌局上出现过，名叫刘銮雄。
大多数人只知道大刘是个泡妞高手，人送外号“香港女星收割机”，什么关之琳、李嘉欣、蔡少芬……，被他盯上的女星没有一百也有八十。
大多数人不知道的是，除了早年间靠往欧美贩卖电风扇挣了几个小目标，大刘的主要财富来自于股市。特别是上世纪90年代的几次股市狙击，堪称经典，无意间成就了他香港股神的名号
如果换做是你，在锄大D之后酒局，觥筹交错，请教股神炒股的秘籍不算过分吧~
常理如此，书童猜想许老板在股市上的惊人财技就是当年牌局上打下的底子。
然而只学会财技，就能当股神了么？
错！错！错！
远在美国的贾跃亭第一个不服。
没错，这第二位大佬就是贾跃亭贾会计。
他不服的原因也很简单，爱马仕.许没有学会他的PPT技术。
2017年，许老板斥资20亿美元，收购了45%的法拉第股份，成为了法拉第的第一大股东。
小心加谨慎的许老板，还不忘签下一份对赌协议，如果法拉第当年不能量产，则全部股份都归Heng大所有。
事实证明，许老板的小心谨慎是对的，但是这点小伎俩在贾会计面前，那就是鸡孵鸭蛋——白忙活。
贾会计一招拖字诀，就把许老板折腾个够呛，最后认栽出局。
当然，你说爱马仕.许一无所获？
那也不是。
书童非常肯定，许老板的PPT技术就是在那次和贾会计的交锋中趋于化境的。
从2018年开始，恒驰汽车的PPT每隔几个月就要出现在大众面前几次，而且一次比一次更逼真。
到了2020年8月，恒驰更是一次性发布了六款车。
听了许老板的讲话，成立于2003年，至今才发布6款车的特斯拉哭晕在厕所。
但你还真别说PPT和展台车的效果一度很好，2021年2月，Heng大汽车市值一度高达6400亿。
虽然时至今日，较最高峰已经跌去了6000亿的市值，但这怨不得大刘和贾会计，PPT也不是万能的……
造车这事简单总结
风来了
猪飞了
后来又摔死了
04
这几天由于恒大的事情闹得太大，许多不懂房地产的人都进来瞎评论，导致了一个很严重的问题——夸大了恒大的负债规模。
一个比较通行的说法是，恒大负债1.9万亿，约等于苏州一年的GDP。
这个数字是哪来的呢？
2021年年中财报，Heng大是上市公司，财报必须有。
可是，负债1.9万亿，不等于就真的欠了1.9万亿的债啊。
房企负债排名
房地产这个行业非常特殊，房子卖出去了，并不会立即降低公司的负债，即便是购房者的首付和银行的按揭贷款都到账了，也不降负债，只有房子交付出去了，负债才会从财务报表里面去除掉。
因此，房地产开发商有一个悖论，房子卖的越多，负债越高，房子卖的越少，负债越低。
那么Heng大实际负债是多少呢？
有息负债约5700亿
应付贸易账款约6600亿
外行媒体虽胡乱夸大
然则实际情况依旧是天文数字
11300多亿大概相当于宁波、青岛、无锡一年的GDP
欠这么多的债，凭实力还，已经不太可能了。
最近六年，Heng大净利润1743.4亿，要靠实力（净利润）堵上前面的窟窿，简直是痴人说梦。
更重要的是，过去9年Heng大年年分红，共计分红1500多亿，由于爱马仕.许占股超过70%，过去9年进了私人腰包的就多达1000多亿。
公司利益和个人利益的优先级，不言自明。
与此同时，不单单是大股东，高管也先跑路了。
这是什么征兆
船要沉了，船家和艄公先跑了
假设你只是坐船的，你会和船共生死么
国共决战
国军一触即溃
当官的先跑了
当兵的还卖命么
有病吧，这是......
好了，到这里，各位看官应该知道HD进入死局了。
探讨一下未来的几种可能吧
1、破产清算
优先支付工程款，有息负债，全国几万几十万购房者利益受损。
咱们是社会主义国家，这种事发生的概率真心不大。
2、出售核心资产
很多人不知道，许老板在一线城市还有几十个项目，不好定价同时也是舍不得卖掉核心资产，所以之前一直拖着。
到了万不得已，卖卖卖，那还能咋办。
3、出售地产集团核心股权
之前许老板一直在卖一些非核心的股权，比如HD汽车、HD物业的股权，但是现在这个风声鹤唳时刻，资产价值肯定是低估的，所以卖了半天也没卖出来几个钱。
未来如果万不得已，许老板出局，地产集团的核心股权还是挺值钱的，毕竟有那么多待开发的土地。
4、国企接管
除了十八线小县城压根没人要的地，许老板名下的许多资产还是有人愿意接盘的，这事太大，我也不敢给大家妄下结论。
只能说，再往下走，上面的人出面，让大国企和门面房企一起把盘子给接了，是有可能的。
总结
后面的事情，不好预测，真的不好预测，所以我们期待事情往好的方向发展吧。
最后，爱马仕.许的人生其实我都给你们写的比较清楚了，总体上算是一个有能力、会交际、敢上赌桌的狠人。
希望大家别光顾着看热闹，书童写的这种名人类的文章，人脉起伏的草蛇灰线，人物的性格特征都给你们写出来了，能领悟几分，靠你们自己了！
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