01
最近的楼市环境不大好，到处都风声鹤唳的，连国家统计局公布的8月70个大中城市二手房价格指数也出现了43个城市下跌或持平的情况。
出现如此大面积的二手房指数下跌，往前追溯，上一次是2015年年初，再上一次是2008年下半年。
长时间观察楼市的朋友都知道，这两个时间点，是中国楼市的历史大底，翻过去了，就开启了波澜壮阔的牛市。
读到这里，肯定有人认为，我这么说是暗示过段时间楼市还要大涨。
这么理解，就太肤浅了！
老读者都知道，我这里是可是国内首屈一指的专业楼市自媒体，客观专业是我的标签。
在我的分析体系里，回顾历史是必有的环节，但又不会单纯采用经验主义去预测未来，毕竟
未来不是过去的简单重复
变才是永恒的不变
之前在写康波周期的那一篇文章《人生发财靠康波》（长文慎点）就提到过，地产周期一般来说以15-25年为一个周期。
在中国特色的调控环境之下，3-5年左右又会出现一个小周期。
周期上行期，房价蹭蹭往上涨
周期下行期，房价刷刷往下掉
理论上，如果是纯粹的市场经济，涨跌都是正常的。
不管是开发商高杠杆囤地，还是炒房客高杠杆炒房，3年房价不涨，他们就得爆仓，一鲸落万物生，楼市又恢复了正常节奏。
但是现实中，高层忌惮房价波动带来的社会影响和经济影响太大，一直不敢对楼市下死手。
第一个，社会影响主要指房子的财富效应。因为房子具有居住属性，只要有丈母娘这种生物存在，房子就是中国人的刚需。
之前任泽平团队做过研究，中国人的住房自有率高达90%，在全世界主要国家里面，排第一。
长久积累下来，中国家庭70%的财富都聚集在房产上，对比之下，中国人在股市上投入的资金几乎可以忽略不计。
这个话可不是我说的，是官方人士说的。
9月23日，证监会副主席阎庆民在一次公开活动上表示，目前我国资本市场个人投资者已突破1.9亿，持股市值在50万元以下的中小投资者占比达97%。
一边是房产占据了中国人70%的总资产，一边是全国只有570万人股市资产大于等于50万，两者的差距之大，不是官方开口，绝对没人信。
基于上述情况，房价跌了，出现负资产（总房价低于房贷余额）就很容易出现社会问题。
在燕郊的分析文章当中，我写过天洋城业主成为负资产者以后，寝食难安，0元卖房的情况。
香港2003年也出现过百万人上街散步的往事。
不妨想想，如果全国大面积出现这样的情况，会怎样？
为了保号，我就不多点评了，各位读者老爷自行领悟。
第二个，经济影响指的是金融秩序和土地财政。
超大型开发商，如这次的HD， 不出事不知道，一个地产开发商居然涉及近2万亿级别的信贷，几乎相当于苏州一年的GDP，处理不当容易引发系统性的金融风险。
你说中国这么多能人，这么多学术型的领导，真的没人提前察觉到HD的债务风险么？
不说而已......
童话里
皇帝的新装
是被小孩子戳穿的
皇帝自己不会说的
大臣和成年人也不会说的
雷有点大，说出来，责任扛不住
不说，就成了成年人的明哲保身之道
此时此刻，勉力维持，不让金融出问题，就成了为数不多的选择。
到了土地财政这一段，老生常谈了。
房价跌了，地价保不住
地价保不住，地方财政就吃紧
基本养老保险是省级统筹
医保是市级统筹
逻辑链推倒下来，房价跌了，地方就没钱了。
放在美国，奥巴马和特朗普手一摊，政府关门一个月。放在中国，不允许你地方手一摊。
思来想去，只有“限跌”能保住房价，慢慢闪转腾挪。
02
截止2021年10月2日，全国出台“限跌令”的城市已经达到12个，分别是
岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、德阳、张家口、南通、鄂州
其中岳阳、江阴、张家口、南通、鄂州打的明牌，直接把降价幅度给限死了，像岳阳、张家口最多允许降价15%，南通狠一点，降8%就要被约谈，限制网签了。
而桂林、菏泽、昆明、沈阳、株洲、唐山、德阳设置了软钉子——“禁止恶意降价”，什么是恶意降价，降多少算恶意降价也没明说。
站在刚需购房者的角度，自然是欢天喜地，普天同庆。
站在房企的角度，情况就完全不一样了。降价就是为了抢一波销售量，现在降15%，还能多成交一些，如果等所有开发商都降价了，那到时候腰斩都卖不出去了。
说好的市场经济，降多少算恶意降价也不明说，这不就是最终解释权归我所有的流氓操作么~
但是，站在城市主政者的角度，视角又不一样了
菏泽前期买8000元/㎡的恒X，为了自救，工抵房3800元/㎡
昆明前期单价17000元/㎡的滇池半山洋房，现在单价1万元/㎡
唐山前期卖7000元/㎡的恒X养生谷项目，直降45%，现在只卖4000元/㎡
南通通州区前期均价接近19000元/㎡的精装小高层，最近降价到12000元/㎡，降幅达36%
好家伙，早两年给你们这些资本家限价卖房，一个个都哭爹喊娘说自己亏得底裤都要没了。
结果现在市场不好了，一个个腰斩卖房也不带眨眼的。这跟1929年美国资本家往河里倒牛奶有什么区别？
前段时间，书童写全国范围内的集中土拍出现大批量的底价成交和流拍现象。
要是各地的无序降价潮持续，那土拍市场就真的不用卖地了，直接关门算了。
因为现在的开发商愿意买地，就是看重地价便宜，过一两年能挣钱，要是一堆的开发商比赛降价砸盘，政府也不出手制止，谁敢保证过两年楼市不会腰斩？
楼市是有金融属性的，信心崩溃的时候，像股票一样腰斩也不是不可能。
所以，“限跌令”的本质是什么？
“房企”可以卖不出房子，现金流断裂而死，楼市和地价必须稳住！
具体分析出台“限跌令”的城市名单，12座城市里面，东部城市3座，中西部和东北城市9座，除了沈阳以外，清一色的三四线城市。
有没有发现一个问题？
从2019年下半年深圳开始领涨，到2021年强二线城市开始跟涨，这一轮行情压根没有三四线城市什么事，调控措施也没有打压三四线城市。
但是不争气的是，降价潮里躺着也中枪的却基本都是三四线城市。
聊到这里，我们再次重申一个观点：
除了自住房以外，三四线城市的中产家庭，要尽快将剩余的不动产转移到一线和强二线城市。
理由是上面我们推导过的
涨的时候
一线和强二线先涨
三四线城市不一定跟涨
跌的时候
三四线城市先跌
一线和强二线不一定跌
时至今日，深圳、上海、杭州这样的大城市调控政策出了那么多
土拍市场限溢价、玩摇号
新房市场限价、积分、摇号
二手房指导价、三价取低
把涨幅过大城市的国土局、开发商、房东、购房者都制的服服帖帖的，但2021年这几个大城市的真实房价还是比2019年上涨了30%以上。
可是，三四线城市啥情况啊，国家还没动手，开发商们就动不动腰斩降价求生，以后随着常住人口进一步流向大城市，房价的前景更是不容乐观。
03
按照近期的走势，每年开发商们最为看重的金九银十肯定是嗝屁了。
针对近期的楼市情况，给广大的购房者和投资客一些指引性的纲领吧。
对于刚需群体，不管你身处一线二线，还是三四线，在10月到今年年底这个区间，差不多可以逢低入场，当然“逢低入场”几个字是很有技术含量的。
比如深圳、杭州、成都、南京这类城市的热门新房，摇号不要停，最近楼市冷淡，摇号中签率直线上升，倒挂收益非常可观。
比如二线的南宁、郑州、大连，三四线里的惠州、中山，策略就又变了。这几座城市的新房，零首付、1成首付、付首付返月供、特价房工抵房等等花式促销就同于变相降价。
作为刚需，你之前看中的楼盘，最近恰好做促销，零首付就能买，那你还等什么，赶紧上啊。
对于投资群体，选择就非常不同了。
首先排除一点——三四线城市不碰，特别是中西部三四线城市，降价腰斩，零首付送月供，也不要碰！
有毒资产，避之而不及。
其次，前期涨幅过大的核心资产不碰。
比如深圳、上海、杭州、北京部分前期被热炒的学区房。最近看上去可能是从高点跌下来20%-30%，但是学区房的基本面恶化了，短期内不确定性增加，30%也就差不多是风险对价刚刚兑现。
前几天安徽第一个吃螃蟹，公布数据说安徽省的人口要负增长了。推导下去，后面高层再继续出台鼓励生育的政策，继续拿学区房开刀，是非常有可能的事情。
书童作为长期研究楼市的人，自然知道一个小小的学区房怎么可能就引起人口负增长，但是在这样微妙的时间点，从不让生到鼓励生，情绪需要宣泄，宣泄完了，大船才方便调头。
2021年的学区房≈2007的温州炒房团
锅，你背定了~
这个时候，下跌30%的学区房，依然有巨大的政策风险，千万不能空手接飞刀！
最后，偏门类核心资产可以尝试入手。
昨天，有广州开发商的朋友给书童推荐了他们集团内部的员工内购福利。
位于广州国际金融城的内部房源，即将开启内购。
周边同等级的次新如美林海岸花园、江源半岛花园、富力天玺花园、富力万科云启，单价都要85000元/㎡以上，但是现在这些内购房源只要7万+每平米。
而且
不要名额！
不要月供！
3成首付！
不要怀疑你的眼神，广州最具潜力的房子不要名额，不要月供，全国知名开发商开发的商品房，继珠江新城之后，广州下一代的CBD金融城的房子。
到了2021年，楼市已经进入到了白银时代，笋盘轮不到非专业玩家，投资为目的买房，必须要考虑一些新玩法了。
加微信stsf1702，备注【广州】，了解这次千载难逢入住广州的机会！
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